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上海调研:学区房改革后到底跌了多少?

2021-06-11 06:07im体育下载 人已围观

简介上海,学区房,上海学区房上海调控后,我4月底专门跑过去看了一下市场反应,但上海实在太大了,几天时间根本跑不完,我只跑了浦东、黄浦和徐汇。 这几个区都有好的学区房,浦东有代表性的板块我基本上...

  上海调控后,我4月底专门跑过去看了一下市场反应,但上海实在太大了,几天时间根本跑不完,我只跑了浦东、黄浦和徐汇。

  这几个区都有好的学区房,浦东有代表性的板块我基本上都看了,但受调控影响最明显的就是浦东。

  浦东第一热门板块,前滩,今年3月中考招生新政出台后,前滩区域次新房价格有所下跌,一两千万的房子客户都在观望,不急于下手,成交量很少。

  以中粮前滩海景壹号为例,2017年开盘8.6万,去年年初大概11万,92平米最高卖到过18万多,涨幅70%,现在有的业主报价还高挂在20万,但是不可能卖的掉,片区实际成交都在降价,回调幅度5%左右。

  但前滩一些刚需房,学区一般,本身就涨的不多的,就不受调控影响,有的反而还在微涨,比如恒大华城,去年6万,涨到现在8万,涨幅30%左右。就算是动迁房也降的少,比如三杨新村,三五百万的房子成交不错。

  第二是张江,也是去年以来的热门板块,除了学区好之外,关键是高新产业集中。

  张江汤臣,去年行情启动之前八九万,最高涨到十五六万,涨幅高达80%以上,但学区房改革后,现在又回落到十三万了。

  同样是没有学区的房子,比如城市经典花园,去年七八万,现在八万五,反而没跌。

  第三、联洋板块,一梯队的学区房,从去年八九万启动涨到今年最高十五六万,涨幅过大,目前房价也跌了5%。

  第四、洋泾-源深板块,目前成交价已降5%,看房人数相比去年高峰期少了一半。比如陆家嘴600663股吧)花园,也是一梯队学区房,二期从去年的10万多涨到最高16万左右,上涨60%。

  陆家嘴旁边有个学区房已经名声远播了,就是梅园,典型的老破旧,中介带我看了多套房,最近成交价确实跌了上百万。

  比如49平米的2房,4月底有580万成交的,而之前46平米最高成交过680万,单价高达14.6万/平。而去年疫情期间最低卖490万。

  第三、银行贷款收紧了,以前按揭贷款整个交易流程走下来最多一两个月,现在要四五个月,这一点是非常关键的。

  第四、上海中考改革,这个对之前涨幅过高的学区房会有冲击,同样是17万,很多人会拿浦东和徐汇的学区房去做对比。

  第五、这一轮房价涨幅太大了!要知道带学区房的,都是中产板块,房价一次涨太多了,接盘侠就接不动了。

  从张江高科600895股吧)下一站华夏中路坐地铁到临港刚好1个小时,典型的远郊。

  临港的核心板块包括5个,101板块都是次新房为主,典型如万科金域蓝湾90平小户型现在5.4万左右,从去年的320万,涨到490万,涨了50%。

  临港发展也没几年,2019年宣布成立自贸区新区,同时放松限购,社保5年改3年,一下子就爆了。

  其实最关键的是,政府在引入产业,引进高端人才,配套好学区来发展临港,否则光放松限购也没用。

  有了产业和好学区,哪怕临港再远,也有人愿意来,很多在张江附近上班的人买不起房也会考虑来临港买房。

  临港在2019年时新盘大多还是两万多,位置最好的陆家嘴滴水涟岸当时2.8万,现在已经涨到7万了。

  现在政府又特别倾向人才优先购房,比如最近认购的万达一个新盘,限价3.3万/平米,倒挂2万一平,700多套房子,1700多人认筹,其中人才就有900多人,你不是人才根本买不到倒挂的新房。

  现在临港新盘很少很少,特别是滴水湖板块,今年能入市的也只有一两个,所以供需矛盾还比较明显。

  看完临港,给我新的感受是,一个版块其实距离市区远点也不是完全没发展潜力,关键在于这个板块有没有好的产业,配套和人才引入。

  这个在杭州的未来科技城和广州南沙也有相似感,当然未来科技城还没这么远了。

  翠湖天地四期最贵,21-23万,去年也已经19-20万了,286平米,6000多万,涨的很慢,但保值增值没什么问题,即便是前几年上海房价在普跌的时候,这里的房价也没跌,说实话,住豪宅的人首要目的其实也不是为了保值增值。

  现在放卖的房子很少,想买的客户还比较多,当初能买的起这种豪宅的都是不差钱的主,所以不到心里价位也不想卖,卖了钱也不知道干嘛。

  黄埔的学区房因为涨幅不算很高,所以调控后并没有回调,但成交量也跌了,毕竟基数高了,买家也会开始观望。

  比如黄埔滨江,双一梯队的学区,去年10月份左右,白玉兰家园的房价就在13万/平左右了,现在基本在16万左右,相当于比去年高峰时期上涨3万左右,这个幅度真不高,因此现在房价也比较稳定。

  涨幅大的主要是三四十平米的小房子,挂户口的,去年单价在14万左右,现在要将近20万了,基本上挂牌价在750万+。

  徐汇区的学区房跟黄埔区一样,调控之后也没跌,只是成交量下滑了。原因一样,就是这一轮涨幅不算高,跟浦东比起来泡沫不大。

  比如向阳小学附近,嘉玉庭,算次新房高端住宅,138平2房,总价2600-2800万,去年疫情期间就是15万了,现在20万,三四成也不算多。

  今年调控后成交量也放缓了,贷款审批放慢,整个流程走下来要五六个月,但价格比较稳定。

  还去看了一些带有上海风味的三四十年代的新式里弄,学区不错的,比如去年13万,现在15万,这种涨幅很小的老房子,其实也不用担心回调。

  总结一下,同样是上海中考招生新政改革,为什么浦东的学区房就领跌,而浦西的学区房却相对稳定呢?

  说明了这个中考招生新政的改革,本身对学区房的冲击并没有大家想象的那么大,真正对学区房有影响的,是学区房本身价格的高估,浦东学区房涨太多,泡沫大了,自然就回调了,而浦西的涨幅小,泡沫不大,那就相对坚挺。

  上海4月份的二手房成交量是2.4万套,环比降了1.5万套,跌幅40%左右,

  数据跟我实际踩盘的感受差不多,看房的人数确实在大幅缩减,浦东很多中介跟我说,现在购房者只有去年高峰期的一半。

  据信义房屋分析,4月成交大幅下跌的主要原因:一方面受调控升级传闻影响,3月中下旬集中网签,造成4月上旬签约量较低;

  新房因为限价,加上现在的新盘户型功能性更好,更突显出价格优势,所以新房市场依旧比较火热。

  相比3月份的1.7万套,环比降了1200套左右。但同比去年4月的1万套,依然是大涨。

  除了这三个区外,其他版块我没来得及去踩,但是根据我的经验来看,这一轮行情是这样的,就是领涨的板块涨过头了,在调控后就会有所回调,而那些涨幅不大的板块,带好学区的会相对坚挺一些,毕竟涨的不多嘛,泡沫也就小些,而且之前没涨到位的还有可能补涨一点。

  比如外环以外的五大新城,如果说学区非常好,又有好产业导过去,人口增速不错,房价补涨就是有支撑的。

  但是呢你也别指望能补涨很多,本身他的涨幅也不可能跟核心板块一样,而且调控来了,贷款也收紧了,上半年马上就要过去了,行情都会走到尾声,因为只要成交量开始下滑,楼市的冬天就不远了。

  其实哪有什么不一样呢?哪个城市都一样,涨多了,就得调,谁也不例外。别忘了,房地产都是有周期的。

Tags: 学区房  上海  上海学区房 

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